2018年全省房地产商品房去库存成效继续显现

2018年以来，全省上下深入推进“三去一降一补”，积极采取措施促进房地产去库存，全省房地产开发企业商品房待售面积持续减少，去库存成效明显。

一、基本情况

截止到2018年12月底，全省房地产开发企业商品房待售面积1752.69万平方米，比上年同期下降27.0%，总量比上年同期减少278.51万平方米，降幅比上年同期扩大3.6个百分点，降幅比全国平均水平（-11.0%）大16.0个百分点。2017年以来，全省各季商品房待售面积总量持续减少，且降幅呈扩大态势。

图一 2017年一季度以来全省房地产开发企业待售面积总量及增速

二、主要特点

（一）住宅待售面积降幅大于全部商品房待售面积

从待售房屋类型来看，三种类型房屋待售面积均实现减少。2018年，全省房地产开发企业住宅待售面积295.70万平方米，比上年同期下降36.3%，总量比上年同期减少168.43万平方米，降幅比上年同期扩大2.8个百分点，降幅比全部待售面积大9.3个百分点；办公楼待售面积47.70万平方米，比上年同期下降34.4%，总量比上年同期减少24.98万平方米，降幅比上年同期扩大9.0个百分点，降幅比全部待售面积大7.4个百分点；商业营业用房待售面积280.35万平方米，比上年同期下降19.8%，总量比上年同期减少69.11万平方米，降幅比上年同期扩大5.3个百分点，降幅比全部待售面积小7.2个百分点。

（二）全省各市州待售面积均呈减少态势

从总量来看，全省九个市州待售面积均比上年同期有所减少，其中减少较多的是贵阳市和遵义市，到2018年底，贵阳市和遵义市待售面积分别为147.56万平方米和177.39万平方米，分别比上年同期减少了87.02和81.44万平方米。从增速看，2018年，除毕节市、黔南州、铜仁市商品房待售面积降幅与上年同期相比有所收窄外，其余七个市（州）均呈扩大态势，降幅扩大较多的是黔东南州、贵阳市和黔西南州，分别扩大33.3、23.8和23.5个百分点。

数据见下表：

表一2018年全省各市州待售面积情况表

（三）全省去待售周期继续缩短

2018年，全省去待售周期（指待售面积与上年月均销售面积比值）1.9个月，比上年同期减少1.1个月。与2017年相比，九个市州去待售周期均有所缩短，缩短最多的是遵义市，比上年减少了1.6个月。

表二2017年以来全省各市州去待售周期

单位：月

三、存在问题

（一）房地产库存结构性矛盾仍然明显

全省房地产库存虽然总体趋于减少，但结构性矛盾突出，主要表现在：住宅库存减少明显，占全部待售面积比重下降，商业营业用房库存虽然也趋于减少，但待售面积降幅相对较少，占比不降反升。2018年，全省房地产开发企业住宅待售面积占全省待售面积比重为39.3%，比上年同期下降5.7个百分点，商业营业用房待售面积占比为37.2%，比上年同期提高3.3个百分点。

（二）各市州去库存程度差异大

从总量看，2018年，全省九个市（州）待售面积可分为两个规模：100万平方米以上（贵阳市、遵义市）和100万平方米以下（其余七个市州），待售面积总量最大的遵义市为177.39万平方米，是最少的黔南州（22.48万平方米）的7.9倍，差异明显；从占比看，2018年，占全省商品房待售面积比重20%以上地区是遵义市，占比在10%-20%的是贵阳市、铜仁市、六盘水市和毕节市，其余四个市州占比低于10%，占比最高的遵义市和最低的黔南州相差20.6个百分点。与上年相比，贵阳、遵义、黔东南、黔南等四个市州待售面积占全省比重下降，其余五个市州占比上升，特别是贵阳市，2018年待售面积占全省比重首次实现下降到20%以下；从去待售周期来看，2018年，贵阳市、黔西南州、黔南州等三个市州去待售周期小于全省平均水平，其余六个市州去待售周期高于全省平均水平，其中，六盘水市去待售周期最长，达到3.7个月，去待售周期较高的还有铜仁市3.6个月，最低的是黔南州0.4个月，最高和最低的市州相差3.3个月。

（三） 在建项目规模较大增加潜在库存

截止2018年，全省房地产开发企业房屋施工面积21981.16万平方米，其中，贵阳市房屋施工面积6145.87万平方米，遵义市房屋施工面积4365.63万平方米，两个市州占全省比重高达47.8%，其余七个市州的房屋施工面积均超过1000万平方米，在建规模较大增加了全省可供销售房屋的总量，即潜在库存较大。2018年，有贵阳市、六盘水市、安顺市、黔东南州等4个市州施工面积占全省比重高于销售面积占比，其中贵阳市施工面积占比较销售面积占比相差达6.4个百分点。

表三2018年全省及各市州房开企业施工面积、销售面积

三、几点建议

（一）实施租售结合，减少非住宅类库存。加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，为满足不同群体的需求，考虑购买商品房和租赁结合的模式，鼓励有实力的自然人和投资机构购买现有商品房，发展商品房租赁产业，既解决库存压力，增加投资者收益，又能有效解决部分群体住房需求，有效减少非住宅类库存。

（二）加强分类指导，做好因地施策。根据全省商品房房库存结构性及区域性矛盾，积极做好精准施策的指导工作。充分考虑各地差异化因素，做到“一市一策”甚至“一县一策”，确保房地产开发规模、速度与城市增长规模、居民收入和人口增长相适应，充分发掘刚性需求和改善性需求，着力化解房地产库存。重点督促投资体量及库存量均较大的地区去库存工作，督导落实去库存政策实施效果；高度关注投资体量小但库存压力较大的地区商品房库存情况，积极探索适合该类地区去库存的更加有效的措施；密切监测其他地区去库存工作，动态监测各地的商品房库存变化情况，根据市场规律及时做好指导工作。

（三）建立长效机制，减少潜在库存。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，深入落实“房住不炒”方针，有效控制房价上涨，加强宏观调控。规范商品房交易市场行为，打击商家囤货惜售、哄抬房价、阴阳合同等不正当竞争行为，进一步提升全省房地产市场交易的规范性，促进商品房销售市场平稳，有效减少商品房潜在库存。

1 1 国家统计局制定的《房地产开发统计报表制度》中的统计指标“待售面积”，统计范围指报告期末已经竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。从“待售面积”指标定义来看，统计部门统计的“待售面积”反映的是现有商品房库存情况。